Türkiye’de konut fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken, artış hızının enflasyonun gerisinde kalması dikkat çekiyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre konut fiyatları temmuz ayında aylık yüzde 1,5, yıllık yüzde 25 arttı. Enflasyondan arındırıldığında ise konut fiyatları yıllık yüzde 5,1 geriledi.
Reel fiyatlardaki düşüş, konutların etiket fiyatlarının gerilediği anlamına gelmezken, uzmanlar piyasadaki gelişmelerin 2020 sonrası dönemde yaşanan hızlı fiyat artışlarının ardından bir düzeltmeye işaret ettiğini belirtiyor.
KONUT FİYATLARI GERÇEKTEN DÜŞÜYOR MU?
Prof. Dr. Burak Arzova, konut fiyatlarındaki reel gerilemenin yalnızca TL bazında değerlendirilmemesi gerektiğini belirtti. Dolar cinsinden bakıldığında fiyatlarda aynı ölçüde bir düşüş görülmediğine dikkat çeken Arzova, Türkiye’nin dolar bazında pahalılaşmasının bu tabloda etkili olduğunu söyledi.
Konut talebinde ılımlı bir gerileme yaşandığını belirten Arzova, bunun birden fazla nedeni bulunduğunu ifade etti. Altın fiyatlarındaki güçlü yükselişin geçen yıl önemli bir servet etkisi yarattığını belirten Arzova, bu yıl aynı etkinin oluşmadığını kaydetti.
Arzova, yüksek faizlerin de konut talebini baskıladığını belirterek yaklaşık 5 milyon liralık tasarrufun mevduatta aylık 140-150 bin lira civarında getiri sağlayabildiğine dikkat çekti.
“Konut satışlarının önündeki en büyük etken, verilen yüksek faizler nedeniyle TL’nin şu anda cazip halde olması” diyen Arzova, yüksek kredi faizleri ve yüksek peşinat gereksiniminin özellikle orta ve düşük gelir grubunun konuta erişimini zorlaştırdığını söyledi.
KONUT SATIŞLARI YÜZDE 17 GERİLEDİ
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre temmuz ayında 123 bin 603 konut satıldı. Konut satışları yıllık yüzde 17 gerilerken, ilk el satışlar yüzde 8,6, ikinci el satışlar ise yüzde 20,8 azaldı.
Ocak-temmuz döneminde toplam konut satışları yüzde 5,5 düşüşle 823 bin 119 olarak gerçekleşti. Buna karşılık ipotekli konut satışları temmuz ayında yüzde 23,7, yılın ilk yedi ayında ise yüzde 30,9 arttı.
Arzova, konut satışları ile faizler arasında doğrudan ilişki bulunduğunu belirterek kredi faizlerinin aylık yüzde 1 seviyesine yaklaştığı dönemlerde satışların hızlandığını söyledi.
YABANCI TALEBİ DE GERİLEDİ
Konut piyasasında yabancı talebindeki düşüş de dikkat çekti. Yabancılara konut satışı ocak-temmuz döneminde yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203’e geriledi.
Temmuz ayında yabancıların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 1,7 oldu.
Arzova, Türkiye’nin yabancılar açısından pahalılaşmasının talebi olumsuz etkilediğini, konut yoluyla yurttaşlık imkanının daha sıkı takip edilmesinin de geçmiş dönemdeki cazibeyi azalttığını ifade etti.
KONUT ALMAK KİMLER İÇİN ZORLAŞTI?
Ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir ise mevcut tabloyu bir düzeltme süreci olarak değerlendirdi. Ancak Demir’e göre reel fiyatlardaki gerileme, konuta erişimin normalleştiği anlamına gelmiyor.
Yüksek faizler, krediye erişimde yaşanan zorluklar, reel gelir kaybı ve 2020-2023 dönemindeki yüksek fiyat artışlarının hanelerin ödeme kapasitesini zorladığını belirten Demir, reel konut fiyatlarının zirveden bugüne yaklaşık yüzde 15-20 gerilediğini söyledi.
Demir, konut fiyatlarının hâlâ yüksek seviyelerde bulunduğuna dikkat çekerek değerlendirmesinde şu ifadeyi kullandı:
“Konut çok yüksek bir seviyeden reel olarak geriliyor. Yüksek bir dağın zirvesinden birkaç basamak aşağı inmek, başlangıç noktasına dönmek anlamına gelmiyor.”
KONUT PİYASASINDA VARLIK SAHİPLERİ AVANTAJLI
Demir, mevcut piyasada ücret geliriyle yaşayan ve yeterli birikimi bulunmayan ilk kez konut alıcılarının dezavantajlı durumda olduğunu belirtti.
Mevcut evini satarak üzerine para koyabilenler, aile veya miras desteği bulunanlar, yüksek birikime sahip olanlar ile yatırım amacıyla ikinci veya üçüncü konutunu alabilenlerin piyasada daha avantajlı olduğunu söyledi.
Temmuz ayında 23 bin 888 ipotekli konut satışı gerçekleştiğini belirten Demir, son aylarda ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payının yaklaşık yüzde 20 seviyesinde olduğuna dikkat çekti.
KİRALAR KONUT FİYATLARINDAN DAHA HIZLI ARTIYOR
Konut fiyatlarındaki reel gerilemeye karşın kiralarda aynı eğilim görülmüyor. TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi temmuz ayında yıllık yüzde 28,4 arttı.
Yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış İstanbul’da yüzde 32,4, Ankara’da yüzde 28,6, İzmir’de yüzde 26,3 oldu.
Böylece yeni kiracı kiralarındaki artış, aynı dönemde yüzde 25 olan konut fiyatlarındaki yıllık artışın üzerinde gerçekleşti.
Arzova, özellikle orta ve orta düşük gelir grubunun kira ve konut sorunuyla karşı karşıya olduğunu belirterek büyükşehirlerde kamu eliyle kiralık konut üretiminin artırılması gerektiğini söyledi.
KONUT FİYATLARINDA ŞEHİRLERE GÖRE FARK AÇILDI
Konut fiyatlarındaki değişim kentlere göre de farklılık gösterdi. Temmuz ayında yıllık konut fiyatı artışı İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara’da yüzde 26,6, İzmir’de yüzde 23,1 oldu.
TCMB’nin bölgesel verilerinde ise yıllık artış oranları yüzde 16,4 ile yüzde 35,5 arasında değişti.
Arzova, özellikle İstanbul’da talebin güçlü olduğu ve kentsel dönüşümün yoğunlaştığı bölgelerde konut fiyatlarının TL bazında gerilemesini beklemediğini söyledi.
KONUT ARZI ARTACAK MI?
TÜİK verilerine göre bina inşaatı üretimi haziran ayında yıllık yüzde 7,5 geriledi. Ancak bu verinin doğrudan konut arzındaki düşüşü göstermediği belirtiliyor.
Gelecekteki konut arzı açısından yapı ruhsatları ise farklı bir tablo ortaya koyuyor. 2026’nın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binalardaki daire sayısı yıllık yüzde 37 artarken, yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı yüzde 10,1 yükseldi.
KONUT FİYATLARI TL BAZINDA DÜŞER Mİ?
Uzmanlara göre Türkiye genelinde konut fiyatlarının TL bazında sert biçimde gerilemesi şu aşamada ana senaryo olarak görülmüyor.
Arzova, mevcut eğilimin fiyatların düşmesinden çok artış hızının yavaşlaması yönünde olduğunu belirtti. Demir de yüksek enflasyon beklentileri, arsa ve inşaat maliyetleri ile satıcıların nominal fiyat indirimine direnmesinin TL bazında düşüşü zorlaştırdığını ifade etti.
Uzmanlara göre daha olası senaryo, konut fiyatlarının enflasyonun altında artmaya devam etmesi ve böylece reel fiyatlardaki düzeltmenin zamana yayılması.
Demir, konutun yeniden erişilebilir hale gelmesi için yalnızca fiyatların veya faizlerin düşmesinin yeterli olmayacağını belirterek gelir, finansman, konut arzı, kira ve vergi politikalarının birlikte ele alınması gerektiğini vurguladı.
Öte yandan uzmanlar, sosyal konut ve kiralık konut üretiminin artırılması, ilk kez ev alacaklara yönelik desteklerin güçlendirilmesi ve çoklu konut sahipliğine yönelik politikaların yeniden değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.